BLOGUL UNUI AVOCAT
macoveilaw.md
Cum demonstrăm achitarea unui contract de investiție?
De ce unele companii de construcție au ajuns în faliment?
Falimentul unei companii de construcții este deja o situație obișnuită pentru Republica Moldova. O situație și mai comună, dar nu atât de cunoscută este constatarea făcută în urma proceselor de judecată, și anume neachitarea integrală a apartamentelor pe fundalul afirmațiilor locatarilor că totul a fost achitat.
Constatarea făcută în majoritatea cazurilor de către administratorii de insolvabilitate este faptul că însuși în companie nu au fost achitați integral sau parțial bani pentru apartamente. Deși fiecare viitor proprietar deține în cel mai bun caz un contract de investiție valabil încheiat, foarte des aceștia nu au făcut achitările corespunzător către companie.
Constatarea făcută în majoritatea cazurilor de către administratorii de insolvabilitate este faptul că însuși în companie nu au fost achitați integral sau parțial bani pentru apartamente. Deși fiecare viitor proprietar deține în cel mai bun caz un contract de investiție valabil încheiat, foarte des aceștia nu au făcut achitările corespunzător către companie.
- Recipise de primire a plății înscrise pe buletinul de identitate a administratorului!
- Recipisă eliberată de director/administrator că a încasat bani;
- Confirmare, cu sau fără semnătură de la director că lipsesc datorii;
- Informații de eliberare de plată semnate de director/contabil;
- Înscrieri adaugate în contracte, făcute de mână despre lipsa datorii sau plată;
- Recipise de primire a plății înscrise pe buletinul de identitate a administratorului;
- Cotoare de la dispozițiile de încasare;
Anume asemenea înscrisuri sunt prezentate în foarte multe cazuri de către cumpărători care invocă lipsa datoriilor și achitarea integrală a prețului pentru apartament.
Cu părere de rău în caz de utilizare a asemenea înscrisuri instanțele de judecată refuză să le recunoască drept dovadă de plată, iar simpli consumatori ce au procurat apartamente sunt nevoiți fie să renunțe la apartament primind o sumă minor din ceea ce s-a putut a dovedi că a achitat sau mai rău, să plătească pentru a doua oară același preț.
Extras decizie CSJ
"potenţialii creditori nu au prezentat probe confirmative ce demonstrează achitarea sumelor invocate, în baza contractelor de investiţii, fiind prezentate doar un şir de contracte de investiţii, fără anexarea cărorva documente fiscale"
"Colegiul consideră neîntemeiate argumentele recurenţilor precum că dînşii dispun de recipise eliberate de administratorul Societăţii cu Răspundere Limitată, care ar confirma achitarea mijloacelor băneşti, or, din conţinutul acestora ar rezulta că administratorul a împrumutat o sumă de bani de la recurenţi."
"Astfel, din acestea nu rezultă că banii au fost primiţi în contul debitorului, pentru contractul de investiţii în construcţia bunului imobil, ci stabileşte relaţii de împrumut între două persoane fizice, fapt ce nu poate genera obligaţii pentru debitor.",
"Colegiul consideră neîntemeiate argumentele recurenţilor precum că dînşii dispun de recipise eliberate de administratorul Societăţii cu Răspundere Limitată, care ar confirma achitarea mijloacelor băneşti, or, din conţinutul acestora ar rezulta că administratorul a împrumutat o sumă de bani de la recurenţi."
"Astfel, din acestea nu rezultă că banii au fost primiţi în contul debitorului, pentru contractul de investiţii în construcţia bunului imobil, ci stabileşte relaţii de împrumut între două persoane fizice, fapt ce nu poate genera obligaţii pentru debitor.",
Este un extras din una din multiplele decizii a instanțelor de judecată care refuză a recunoaște asemenea plăți și califica asemenea dovezi drept acte care dovedesc anumite plăți dintre cumpărători și director ca și persoană fizică, dar nicidecum față de compania de construcție.
Este legală o asemenea poziție?
Documente primare ce confirmă efectuarea plăților în numerar pot fi recunoscute doar bonurile fiscale
Rațiunea unei asemenea prevederi rezultă în primul rând din prevederile legale care operează cu noțiunea de documente primare, acele acte justificative care sunt prevăzute de lege pentru anumit tip de operațiuni economice
Potrivit art. 3 alin. (1) din Legea contabilității, document primar reprezintă o confirmare documentară (pe suport de hârtie sau în formă electronică) care justifică efectuarea operațiunii economice, acordă dreptul de a o efectua sau certifică producerea unui eveniment.
Conform art. 19 alin. (1), (2) şi (6) din Legea contabilității, faptele economice se contabilizează în baza documentelor primare şi centralizatoare. Documentele primare se întocmesc în timpul efectuării operațiunii, iar dacă aceasta este imposibil - nemijlocit după efectuarea operațiunii sau după producerea evenimentului.
Documentele primare în cazul achitării efectuate în numerar, conform legislației sunt bonurile fiscale – prevedere expresă în Hotărârea Guvernului Nr. 474 din 28.04.1998.
Prin urmare, în calitate de documente primare ce confirmă efectuarea plăților în numerar pot fi recunoscute doar bonurile fiscale, emise conform legislației în vigoare, sau după caz, ordinele de plată care și constituie temei pentru contabilizarea operațiunilor economice de încasare a numerarului.
Ce facem în situația când banii s-au plătit, dar actele nu s-au emis?
O să întrebați de ce trebuie să sufere persoana care poate din neștiință nu a avut grijă de îndeplinirea corespunzătoare a actelor și confirmarea plăților?
Asemenea situație se datorează echilibrului necesar între garanțiile creditorilor și drepturile consumatorilor în raport cu aceluiași debitor.
Or care este garanția că acea recipisă care niciodată nu a văzut-o contabilul sau acea confirmare care nu are nici o legătură cu contabilitatea dovedește că banii au ajuns în contabilitate debitorului?
Este firesc ca compania de construcție să răspundă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, dar este și firesc ca persoana directorului, contabilului sau altei persoane să răspundă separat în fața consumatorului pentru banii încasați și pierduți în propriul buzunar. În acest ultim caz, nu este echitabil ca acei consumatori care au avut grijă de întocmirea corespunzătoarea a actelor, să sufere de pe seama majorării sarcinii financiare din contul mijloacelor care nu au ajuns la companie fiind preluați de persoane din conducere.
Asemenea situație se datorează echilibrului necesar între garanțiile creditorilor și drepturile consumatorilor în raport cu aceluiași debitor.
Or care este garanția că acea recipisă care niciodată nu a văzut-o contabilul sau acea confirmare care nu are nici o legătură cu contabilitatea dovedește că banii au ajuns în contabilitate debitorului?
Este firesc ca compania de construcție să răspundă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, dar este și firesc ca persoana directorului, contabilului sau altei persoane să răspundă separat în fața consumatorului pentru banii încasați și pierduți în propriul buzunar. În acest ultim caz, nu este echitabil ca acei consumatori care au avut grijă de întocmirea corespunzătoarea a actelor, să sufere de pe seama majorării sarcinii financiare din contul mijloacelor care nu au ajuns la companie fiind preluați de persoane din conducere.
La începutul anului 2018 Curtea Supremă de Justiție este exlusă de la examinarea cauzelor de insolvabilitate
La începutul anului 2018 a avut loc o reformă esențială în examinarea cauzelor de insolvabilitate, fiind exclusă Curtea Supremă de Justiție de la examinarea acestora. În așa mod practica în domeniu deja o stabilesc Curțile de Apel, fapt care s-a resimțit, inclusiv în ceea ce privește interpretarea legii sub aspectul probării achitării pentru contractele de investiție.
Datorită practicii actuale avem o întoarcere la 180 grade a poziției instanței de judecată. În acest caz, întreaga responsabilitate față de lipsa banilor transmiși efectiv în compania de construcție se trece pe seama companiei.
Drept rezultat, riscăm ca acele acte indicate mai sus, care pot fi întocmite și intenționat, prin înțelegeri frauduloase dintre eventuali cumpărători care nu au achitat bani și persoane din cadrul companiei, să fie utilizate drept dovadă a plății, iar sumele respective în final se vor răsfrânge asupra tuturor creditorilor, asupra tuturor viitorilor cumpărători a locuințelor.
Cum ne protejăm banii? Cum ne protejăm de falimentul companiilor de construcții?
Odată cu modernizarea Codului civil s-a exclus așa numitele „contracte de investiții". Începând cu 01 martie 2019 legea operează cu contractul de vânzare-cumpărarea a bunului în construcție.
În rezultat, viitorul proprietar este cumpărător, iar compania de construcții deja e vânzător, regulile fiind similare unui contract de vânzare-cumpărăre obișnuit.
În acest sens, sunt introduse o serie de obligații ce ar garanta drepturile cumpărătorului, în special:
- aducerea la cunoștința cumpărătorului a proiectului de construcție înainte de încheierea contractului;
- dezvăluirea identității antreprenorului și a altor furnizori;
- informarea despre etapa de executare a construcției.
Se păstrează și se înnoiește înregistrarea în registrul bunurilor imobile a contractului și se interzice perceperea de către vânzător de la cumpărător a oricăror plăți până la înregistrarea provizorie. Acest fapt garantează imposibilitatea vânzării către mai multe persoane a aceluiași apartament, cu mici rezerve.
În rezultat, viitorul proprietar este cumpărător, iar compania de construcții deja e vânzător, regulile fiind similare unui contract de vânzare-cumpărăre obișnuit.
În acest sens, sunt introduse o serie de obligații ce ar garanta drepturile cumpărătorului, în special:
- aducerea la cunoștința cumpărătorului a proiectului de construcție înainte de încheierea contractului;
- dezvăluirea identității antreprenorului și a altor furnizori;
- informarea despre etapa de executare a construcției.
Se păstrează și se înnoiește înregistrarea în registrul bunurilor imobile a contractului și se interzice perceperea de către vânzător de la cumpărător a oricăror plăți până la înregistrarea provizorie. Acest fapt garantează imposibilitatea vânzării către mai multe persoane a aceluiași apartament, cu mici rezerve.
Cum ne apărăm în privința plăților?
Legea este destul de detaliată în ceea ce privește volumul plăților și modalității de plată, fiind introdusă achitarea etapizată a prețului:
- 5% din preţul total – după înregistrarea provizorie, dar până la finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 35% din preţul total – după finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 70% din preţul total – după instalarea acoperişului şi a pereţilor exteriori ai construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 95% din preţul total – după darea în exploatare a construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 100% din preţul total – după justificarea dreptului de proprietate sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenţii întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.
Prin urmare, etapizarea achitării, garantează imposibilitatea încasării integrale a prețului și utilizării banilor contrar destinației.
- 5% din preţul total – după înregistrarea provizorie, dar până la finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 35% din preţul total – după finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 70% din preţul total – după instalarea acoperişului şi a pereţilor exteriori ai construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 95% din preţul total – după darea în exploatare a construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 100% din preţul total – după justificarea dreptului de proprietate sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenţii întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.
Prin urmare, etapizarea achitării, garantează imposibilitatea încasării integrale a prețului și utilizării banilor contrar destinației.
Cont fiduciar de sechestru
Un aspect aparte este și introducerea așa numitului „cont fiduciar de sechestru". Ceea ce înseamnă că părțile contractului pot să prevadă că toate sumele plătite de către cumpărător, vor fi plasate pe un cont fiduciar de sechestru al cărui fiduciar este banca.
Plățile către vânzător vor fi efectuate pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, la ordinul adresat băncii semnat de ambele părți, sau la ordinul, adresat băncii, de un terț independent desemnat prin contract de către părți.
Această modalitate de plată poate reduce fenomenul de percepere a sumelor de către vânzător fără includerea acestora în contabilitate.
NB:
Probabil majoritatea problemelor legate de insolvabilitatea companiilor de construcții și vânzarea frauduloasă în masă, a viitoarelor locuințe se putea de exclus prin respectarea elementară a modalității de plată a mijloacelor bănești, nu înainte și doar după verificarea corespunzătoare a actelor ce justifică construcția corespunzătoarea și legală a obiectului.
Moldova, mun. Chișinău
str. București 31
str. București 31
Contacte
gheorghe.macovei@macovei.legal
Moldova, mun. Chișinău
str. București 31
str. București 31
Contacte
gheorghe.macovei@macovei.legal